房企扎堆進軍養老地產：盈利的“硬骨頭”怎么啃？—養老地產策劃規劃怎么做？

金色年華——杭州最早運營的養老地產項目

金色年華由浙江省馬寅初人口福利基金會下屬的浙江銀發事業發展中心建設和經營，享受國家發改委重點項目引導基金扶持，被列為浙江省養老機構設施重點示范項目之一。

推出時間：2008年        開發商：云天房產
項目地址：西湖區轉塘街道金家嶺188號，午潮山國家森林公園南麓
項目面積：占地面積250畝、建筑面積17萬平米
園區配套：醫療門診部、餐廳、國際交流中心（圖書館、會議室、教室、計算機室、棋牌室、桌球室、形體房、歌詠音樂室、電影放映室、多功能廳）、老年電大、金色藝苑、門球場、超市、理發室等
主要養老模式：居養型養老公寓、護理型養老公寓、助養型養老公寓、候鳥型養老公寓
銷售模式：租售結合
相關費用：居養型養老公寓售3年、50年使用權，價格視房源不同而不同；護理型養老公寓、助養型養老公寓按月、按年租；候鳥型養老公寓采用酒店式管理。

綠城藍庭頤養公寓——綠城在杭試水養老地產項目

綠城藍庭頤養公寓是綠城"園區生活服務體系"首個試驗點，也是國家住宅建設部的重點科研項目。

推出時間：2010年        開發商：綠城集團
項目地址：余杭區臨平星河路
項目面積：綠城藍庭頤養公寓為綠城藍庭項目內的一幢單獨組團，共10層
園區配套：一、二層為公共設施區，三、四層為綠城護理院，五層以上為酒店式養老公寓
主要養老模式：居家型酒店式頤養公寓、全護理型公寓
銷售模式：租售結合
相關費用：居家型酒店式頤養公寓售70年產權，總價100-130萬元/套（現已停止銷售）；全護理型公寓租4800-9600元/月，保證金2000元

盛和居紫荊園——蕭山首個大型養老項目

盛和居紫荊園已列入省服務業重大投資建設項目及蕭山區"十二五"規劃老年事業重大投資建設項目。

推出時間：2012年        開發商：浙江盛和居發展有限公司
項目地址：蕭山區湘湖旅游度假區蜀山路東
項目面積：占地面積128871平米，建筑面積約279382平米
園區配套：康復托老中心、老年活動中心、各類老年活動場所配套、餐飲配套、商業配套、物業辦公等
主要養老模式：養生公寓
銷售模式：租
相關費用：養生公寓保證金13000元/平米

曜陽國際老年公寓——中國紅十字會總會事業發展中心在杭養老地產項目

曜陽國際老年公寓是公益性和商業化相結合的養老機構，由中國紅十字會直接運營管理，秉承"人道，博愛，奉獻"的紅十字精神和"心系民生，回報社會"的公益理念，致力于中國老齡事業的發展。

推出時間：2012年        開發商：中國紅十字會總會事業發展中心
項目地址：富陽市東洲街道江濱東大道879號
項目面積：占地面積100畝
園區配套：康復綜合樓、會所、富春江曜陽老年醫院等
主要養老模式：養老公寓
銷售模式：租
相關費用：養老公寓租3480元/月，保證金110000元

萬科良渚文化村隨園嘉樹——萬科在杭首個養老地產項目

萬科良渚文化村隨園嘉樹經歷了八年的開發打造，其開發團隊曾到日本、臺灣等多個養老經驗豐富的地區考察，吸收了各地的經驗，是目前杭州市場上比較高端的產品，主要針對有一定經濟實力同時又對晚年生活有品質要求的老人。

推出時間：2013年        開發商：萬科集團
項目地址：余杭區良渚文化村
項目面積：占地面積63853平米
園區配套：食街、玉鳥流蘇、景觀餐廳、陽光閱覽室、多功能廳、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大學、"隨園書院"等
主要養老模式：老年公寓
銷售模式：租售結合
相關費用：老年公寓售40年使用權，均價16000元/平米；老年公寓租15年900000元

綠城烏鎮雅園——綠城集團正式發力養老地產項目

綠城在烏鎮雅園還有另一個"神秘合伙人"——雅達國際，雅達國際是一家專注于康復醫療和養老產業的大型投資公司，由和諧基金、紅杉資本和云鋒基金共同出資，其代表包括馬云、史玉柱、劉永好、郭廣昌等人。

推出時間：2013年        開發商：綠城集團
項目地址：桐鄉市烏鎮原華莊生態產業園
項目面積：占地面積600多畝，建筑面積50萬平米
園區配套：頤樂學院、養老示范區、醫療公園、特色商業區、度假酒店區等
主要養老模式：學院式養老社區
銷售模式：售
相關費用：學院式養老社區售70年產權，均價13000元/平米

金秋錢塘老年公寓——西湖區田園風光養老地產項目

"金秋錢塘老年公寓"榮獲"全國愛心護理工程"建設基地稱號，2014年初入選全省19家養老養生"最美家園"。

推出時間：2014年        開發商：杭州周浦老年公寓有限公司
項目地址：西湖區雙浦鎮科海路99號
項目面積：占地面積約80畝
園區配套：集中養老院、怡養醫院、綜合辦公大樓、門球場、垂釣池、農耕地、采摘園、閱覽室、書畫室、棋牌室、養生課堂、多功能廳等
主要養老模式：養老公寓
銷售模式：租
相關費用：養老公寓中、大戶型保證金580000-720000元；養老公寓小戶型租3000元/月

頤居富春山——頤高集團"養醫結合"首個復合型養生項目

頤居富春山為2014年浙江省擴大有效投資"411"重大項目，未來將有望通過全國連鎖體系，將該項目的物業居住權置換成異地類似物業的居住權。

推出時間：2014年        開發商：頤高集團
項目地址：桐廬縣富春山健康城板塊
項目面積：占地面積約5000余畝，總建筑面積16萬平米
園區配套：企業研發中心、養老文化村、養生商業街、四季花海、森林公園、生態農場、禪修中心、民間藝術博物館、親子樂園、微電影基地、《鄉村大世界》江南基地等
主要養老模式：養老公寓
銷售模式：租售結合
相關費用：待定

中國人口的老齡化，正在托起一個“朝陽產業”——養老產業。中國社科院預測，到2030年，中國養老產業市場可達13萬億元。面臨轉型困惑的中國房地產企業從中嗅到商機，萬科、綠城、金地、保利地產[-0.44% 資金 研報]、遠洋地產[0.23%]等扎堆入場養老地產。但這究竟是“真服務”還是“噱頭”？是房企可持續發展的新路子，還是轉型壓力下的“淺嘗輒止”？房企探路養老的考驗才剛剛開始。

北京一養老項目——北萬光熙長者公寓

養老地產“蛋糕”的搶食者

2015年末，我國60周歲及以上老人有2.22億，占到總人口的16.1%，而到21世紀50年代，我國老年人數量將超過4億人，平均每3個人中就有1個老年人。這是日前中國社會科學院指導發布的《中國養老產業發展白皮書》中提到的數據。

這意味著關乎民生的養老產業將釋放巨大經濟能量。據中國社科院老年研究所測算，目前中國養老市場帶來了約4萬億元人民幣的商機，到2030年可能增至13萬億元。

與此同時，從“十三五”規劃中提出要“建立以居家為基礎、社區為依托、機構為補充的多層次養老服務體系”。截至7月，北京《關于貫徹落實〈北京市居家養老服務條例〉的實施意見》、煙臺《關于推進公辦養老機構改革的意見》等地方政策的推出，養老與房地產的結合政策“東風”不斷。

于是，養老地產已然成了近兩年來房地產企業炙手可熱的轉型方向。據中國指數研究院統計，截至去年年底全國已經有超過80家房企進入養老地產領域，養老地產項目超過百個。

中新網記者發現，萬科、綠城、保利地產、遠洋地產等龍頭房企已將養老地產寫入年報發展計劃，操盤者也會在不同場合闡述其養老產業藍圖。

“未來20年，養老產業會誕生一個萬億市值的企業，這個企業可能來自房地產開發企業，也可能來自保險或者醫院行業?！?0日，萬科集團副總裁、北京區域首席執行官劉肖在萬科和北京控股[0.00%]集團(下稱北控)聯手打造的怡園光熙長者公寓發布會上說，養老地產很重要一點是地產、保險、醫療資源的整合，而這正是萬科在探索的事。萬科從2010年就開始布局養老地產，在北京、上海、廣州、杭州、青島、成都等一線城市和核心二線城市開業超過30個養老項目。

保利地產董事長宋廣菊也曾介紹，保利正在以“全鏈條”介入養老產業，并提出了三位一體的“中國式”養老模式。更早涉足養老地產的遠洋地產則提出要打造閉環式養老地產服務生態的目標。

是“真服務”還是“噱頭”？

無論是萬科的養老地產3.0版本迭代計劃，還是遠洋地產的“閉環式服務生態”，亦或保利地產的“中國式養老”，都面臨市場的同一個質問——老人是否能真正得到舒適的居家養老服務？

實際上，盡管殺入養老地產的房企不少，國內知名的養老項目、可復制的模式卻寥寥。

“即使在北京，養老事業發展也不大好，想找到一個合適的養老小區很不容易?！苯衲?0多歲，一年前入住北京怡園光熙長者公寓的馬爺爺告訴記者，之前他花了很長時間在北京的養老項目中挑選，發現一些是在郊區，醫療條件不好，一些環境條件不錯，但價格又太貴。

醫療便捷、價格實惠、不打破自己原先的生活習慣、能有自己的“朋友圈”，是記者采訪到的四位70歲以上老人對養老項目的共同期待，其中醫療護理便捷尤其被看重。

而醫療、護理資源的短缺，正是房地產企業發展養老地產的一大瓶頸?！吨袊B老產業發展白皮書》提到的一個現實是，按照目前我國老齡化速度，我國養老護理人員數量嚴重短缺，缺口達千萬數量級。

萬科和北控給出了一個思路。北京朝陽區光熙門北里22號的0.7公頃地塊上，原先是只是一個酒店，2014年由北控改造為北控光熙醫養中心，如今北控與萬科合作，建成了擁有兩棟樓、240張床位的怡園光熙長者公寓。萬科方面稱之為“醫養結合的養老地產類型”。

“團隊醫師大多有三甲醫院經驗，每天到老人房間查房，并會提供配藥、取藥、服藥、以及除瘡處理等醫護專業服務?！北本┤f科醫養管理公司總經理于永玲說。針對國內養老護理人員短缺這一短板，萬科未來還有計劃做自己的護理培訓學校。

盈利的“硬骨頭”該怎么啃？

除服務難題外，如何構建可持續發展的盈利模式，也是房企向養老地產進軍的一大“心病”。

中新網記者發現，遠洋地產、萬科等運營的養老項目，盈利來源通常為“房租或床位費+護理費+餐飲等其他費用”。相比與此前賣房的巨大利潤，養老領域并非真正能從現金流上賺錢的行業。

一位三線城市開發商向記者介紹，養老地產對醫療等配套設施要求高，比起賣房子，前期投資成本大，但受益卻像“跑馬拉松”。所以養老地產多是大房企在嘗試，而且項目集中在消費水平較高的城市，產品也多針對高收入人群。

同策機構研究總監張宏偉指出，養老項目用地、融資渠道、配套政策等解決方案缺失，盈利模式不成熟，正制約著房企在養老地產領域的發展。

談到養老地產盈利模式，宋廣菊曾指出，養老地產短期還是要通過適老住宅銷售反哺，再用3到5年時間實現營虧平衡，之后用8到10年實現盈利。

萬科相關負責人則告訴中新網記者，養老事業有點像互聯網，很多互聯網公司現在還是在賠錢，但它可能有上百億的估值?！耙驗轲B老地產核心不是地產，而是服務，事實上所有的服務行業其實都不是高盈利產業”。

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